Rekordi stranih investicija u Kosovu dolaze iz nekretnina

Priština, 5. januar 2026, 15:07

Kosovo je prošlo kroz dug ciklus oscilacija u stranim direktnim investicijama (SDI), od visokih nivoa pre globalne finansijske krize, preko dubokog pada sredinom prethodne decenije, do oporavka u poslednjim godinama. Međutim, jedan element se iz podataka izdvaja kao neupitan: ogromna većina investicija koncentrisana je u nekretninama, čineći strukturu SDI više tržištem stanovanja nego motorom proizvodnje, piše Demokracia.com.

Kosovo je u poslednjim godinama ušlo u dvostruku realnost stranih direktnih investicija (SDI), koje na papiru izgledaju istorijski visoke, ali u strukturi glavni teret investicija je koncentrisan u sektoru koji ne povećava nužno proizvodnju, izvoz ili dugoročno zapošljavanje.

Podaci Centralne banke Kosova (CBK), koje je objavio Demokracia.com, pokazuju da su nakon decenije oscilacija (posebno posle 2011–2014), SDI zabeležile preokret. Ovaj najnoviji „bum“, međutim, nije ravnomerno raspoređen u ekonomiji – naprotiv, jasno dominira jedan stub koji se zove nekretnine.

Nekretnine – „magnet“ za strani kapital

U 2024. godini, ogromna većina SDI povezana je sa aktivnostima u oblasti nekretnina (kupovina/izgradnja/imovina), ostavljajući u senci sektore koji se obično smatraju motorima razvoja, kao što su proizvodnja, tehnologija, prerađivačka industrija i izvoz. Ovaj trend nije nov – vidljiv je i u prethodnim godinama, naročito posle 2020, kada se nekretnine često pojavljuju kao glavna destinacija stranog kapitala.

U praksi, to znači da Kosovo privlači novac, ali ne nužno i proizvodne kapacitete. A kada se SDI uglavnom pretvaraju u nekretnine, ekonomski efekat ima tendenciju da bude ograničeniji, jer se povećava promet u građevinarstvu i trgovini, ali ne nužno produktivnost, tehnologija ili izvoz.

Finansije i usluge kao drugi stub, ali daleko iza nekretnina

Posle nekretnina, važnu ulogu imaju finansijske i osiguravajuće aktivnosti, koje u pojedinim godinama značajno rastu i stvaraju „drugi deo“ portreta SDI. Ipak, čak i kada finansije rastu, one ne menjaju osnovnu činjenicu, jer udeo investicija koji ide u sektore realne ekonomije (proizvodnja/industrija/tehnologija sa dodatom vrednošću) ostaje relativno mali.

Proizvodnja i industrija – prisustvo postoji, ali težina ostaje skromna

Ako se podaci posmatraju prema ekonomskoj aktivnosti, proizvodnja (manufacturing) se povremeno pojavljuje sa pozitivnim vrednostima, ali ne u razmerama koje bi promenile strukturu. Drugim rečima, Kosovo ne pretvara talas stranih investicija u vidljivu industrijsku transformaciju. U ekonomskom okruženju gde je trgovinski deficit hroničan, a izvoz ograničen, ovo se često ocenjuje kao strateška slabost.

Investicije u energetiku – oscilacije i signali nestabilnosti

Još jedan element koji se uočava u godišnjim serijama jesu oscilacije investicija u podsektorima kao što je energetika (električna energija/gas/para), gde se u pojedinim periodima pojavljuju i negativne vrednosti. Ova kretanja često su povezana sa restrukturiranjem, repatrijacijom profita, gašenjem preduzeća ili premeštanjem kapitala unutar grupa, ali na indikativnom nivou poruka je jasna: investicije u strateške sektore ne napreduju sa istom stabilnošću kao nekretnine.

Šta pokazuju podaci za 2025. do trećeg kvartala?

Prema vremenskim serijama koje je objavila CBK (IIP/BoP), podaci su dostupni i za treći kvartal 2025. godine, uključujući raspodelu direktnih investicija po delatnostima i komponentama platnog bilansa.

U analizi prva tri kvartala 2025. godine (do Q3), trend poslednjih godina se nastavlja: ukupni nivo ostaje visok, a struktura je i dalje snažno nagnuta ka nekretninama, dok finansije i usluge zadržavaju sekundarnu ulogu. To čini 2025. godinom u kojoj „ritam“ investicija ne opada.

Poznato je da u maloj ekonomiji Kosova, gde doznake i potrošnja imaju veliku težinu, nekretnine prirodno privlače kapital. Ali kada SDI dominiraju ulaganja u imovinu, ekonomski stručnjaci na Kosovu često ističu rizik da zemlja ima rast cena stanova bez proporcionalnog rasta produktivnosti; malo investicija u tehnologiju i industriju (dodata vrednost); privremeno zapošljavanje (građevinarstvo), ali ne nužno dugoročne proizvodne lance, kao i stalnu zavisnost od uvoza, jer investicije ne povećavaju izvoz.

Strane direktne investicije na Kosovu: Nemačka i Švajcarska predvode priliv, dok Turska stabilno povećava ulaganja

U 2024. godini, strane direktne investicije dostigle su 793,5 miliona evra, beležeći rast u poređenju sa 2023. godinom, kada su iznosile 840,1 milion evra, ali uz blagu stabilizaciju u odnosu na rekordnu 2022. godinu, kada su SDI dostigle 732 miliona evra.

Poslednjih godina primećen je određeni stepen diverzifikacije investicija iz različitih zemalja, što odražava poverenje stranih investitora u ekonomiju Kosova. Investicije iz Turske beleže kontinuirani rast i dostigle su 188,3 miliona evra, dok su susedne zemlje poput Albanije i Srbije imale skromnije i nestabilnije tokove.

Po sektorima, ovaj rast investicija rezultat je velikih projekata u energetici, tehnologiji, građevinarstvu i finansijskim uslugama. Na primer, Nemačka i Švajcarska predvodile su ulaganja u finansijski i energetski sektor, dok su Sjedinjene Američke Države i Turska fokusirale svoja ulaganja na građevinarstvo i tehnologiju.

Međutim, kvartalni podaci pokazuju da tok investicija nije uvek konstantan. Na primer, tokom 2024. godine, prvi kvartal je doneo 182,6 miliona evra SDI, dok je drugi kvartal iznosio 175,3 miliona evra, odražavajući blage sezonske oscilacije i uticaje globalne ekonomske situacije.